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捂盘惜售变停盘，解读开发商"囤房爱好"
新华网江苏频道 作者：新华网江苏频道 刘沛
南京金域中央街区项目地产开发商因为多次“借故”推迟开盘时间，涉嫌囤房惜售，8月7日被南京市房地产主管部门勒令项目停盘6个月，并且明确在恢复销售的时候不能涨价。南京市民在为政府这一利民举措叫好的同时，对开发商捂盘惜售、抬高房价这个已发展为国内房地产市场较为普遍的现象仍感到忧心。如何加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给成为各地政府所要面临的首要问题。
近几年来国内房价上涨迅速，面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘囤房”，这也被许多业内人士和消费者归为造成房价上涨的主要原因。越来越多的人注意到，“囤房”的危害不仅仅是制造了房源的紧张，哄抬了房价，而且在潜意识里弱化了住宅的居住功能，把其异化为高档奢侈品。
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面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘”。（资料图片） | 南京的这家楼盘在今年1月30日就取得了这个楼盘多幢商品房的预售许可证。此后开发商两次改变开盘时间，引起社会的关注和购房者的不满，后来，该项目又以在建工程为由第三次推迟开盘时间。南京市房管部门随即于8月1日函告这家公司，并要求其3天内解押三分之一的房屋上市销售。但这家公司至今仍未整改，因此，南京市房管部门勒令该项目停盘6个月，并且恢复销售时不得涨价。
近几年来国内房价上涨迅速，同一项目新开楼盘一个月时间前后每平方米有时甚至可以相差2000-3000元。面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘”。调查发现，目前实行“捂盘”的项目不在少数，有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘即高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客等，不一而足。深圳有报道称，部分开发商在预期房价将上涨的前提下，中途停止后期销售部分，转为租赁，变相捂盘；此外，部分小区形成开发商与二手房中介“联合坐庄”，由中介人员大量购入房源，再以更高价格出售。
此外，珠三角、长三角等地区的开发商捂盘惜售说法不断见诸报端，囤房已经成为此轮房价上涨原因讨论的众矢之的。在上海5至7月捂盘现象达到高潮，市场甚至传出房源供应不足的信息。而8月上旬开始，这些开发商集中放量。住宅商品房新增供应量同比成倍增加，而经过几个月捂盘以后的房价大幅飙升，一般上升20％－30％，最多可达67％。
今年5月份到8月份北京共有208个新老项目取得预售许可。但是在这期间推向市场的房地产产品则比往年少之又少，总量不及去年的1/5。长三角等楼市敏感地区，许多具备销售条件的楼盘纷纷延迟开盘。以宁波为例，去年前5个月的新开楼盘达22个，而今年同期只开了5个。上海、南京、杭州5月以来新盘推出的节奏明显放缓，部分准备近期上市的楼盘多次推迟开盘时间。开发商们声称只要能坚决“捂住”，最快到九、十月份行情就可能恢复；最多挺过第四季度，楼市就会进入下一个“蜜月期”。
“哪里还有地了？”一位国内大型开发商授意销售代理商调高房价时这样说。有人指出，开发商调高房价一方面是因为市场行情向好，希望卖个好价钱；另一方面也是有意阻拦“刚性需求”进入，以囤房待售获得进一步的涨价时机。
专家认为，这才是目前部分房产开发商囤房惜售，房价回热的根本原因。
由于房价一直处于高位运行，房价上涨极为凶猛。在这样的情势下，开发商难免会有“囤积居奇”的念头，而在实际的操作上，的确也存在所谓的“捂盘”，而开发商“捂盘”的手段也多种多样。
手段一：晚领证分批拿
开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。
手段二：大幅提高开盘售价
开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。
手段三：后续房源转售为租
开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。
手段四：谎称进入尾盘期
这就是前面记者采访中遇到的情况。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。
如果仅仅把囤房的危害局限于制造房源的紧张，造成市民购房心理恐慌，从而达到哄抬房价的目的的话是远远不够的。土地批注期限与房产证期限之间的“时差”给购房者带来了损失是不争的事实。
在我国法律法规中，“土地使用权”与“房产使用权”是两个不同的概念，期限规定也有很大差别。住宅用地的使用期限是70年，从土地批注日期开始计时；附着在地面上的房产使用期限根据房屋结构设定年限，但最高不得超过土地使用期限，从房产证办理日期开始计时。
举例来说，市民王先生不久前在南京市河西新城区购买了一套价值70多万元的新房，在签订商品房购买合同时，就发现土地批注期限与自己能够到手的房产证期限之间有近5年的“时差”。也就是说，他这套新购住房的使用期只有65年，比法律给予的使用期限整整缩水5年，如果按房产的总价值来计算，这笔损失就是近4万元，占了房产总价的近10%。
然而，房地产开发商不承认这种事实存在与损失估算方式。南京市某房地产开发商认为：“房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限‘缩水’给购房者带来的损失。我们只需用两种简单的方式就可击破他的谬论：一、如果房屋的价格在下降，‘堤内损失堤外补'怎么个补法？二、如果购买了同一地段的另一套同类型房子，土地批注期限与房产证期限之间只有1年‘时差’，两个房子在售价上不会有差别，可业主获得的房产使用期就是69年，房产在无形中比现在这个‘增值’了不少，难道不是吗？”
这个“时差”是被房地产开发商在建设施工中“消费”掉和囤地囤房中“浪费”掉的，由此产生的损失当然不该由购房者来承担。由于这笔“损失”体现在房产使用权的末端(几十年后)，不熟悉业内行情的购房者还没有注意到；加之国家在这方面的政策仍有缺失，管理还不到位，客观上造成了“房产期限缩水”不用担责的现状。
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资料图片 |
开发商捂盘现象有供给量紧缩的前提在先，也必然有房价上涨的后果在后。解决的办法一看相关政府部门对捂盘等违规销售的打击力度，二更依赖于在供给方面的实际缓解情况。
以南京市为例，政府针对近期南京房地产市场存在的开发商变相囤房、炒卖房号及二手房中介公司“吃差价”等违规行为，出台文件共计列出了十条规定和处罚措施。严禁炒卖房号；明确售房时间；解封时禁涨价；信息公开一致；打击吃差价；休想找借口囤房；不能提前收房款；明确抵押权人；规范中介合同；违者媒体曝光。8月7日南京市更是处理了第一起“囤房捂盘”事件。 记者采访了一个南京市民，他说：“6个月之后的开盘价格要是还是在停盘时候的价格(销售)，那这样的话肯定是最好的，老百姓肯定是最喜欢。”
北京市华远地产集团总裁任志强近日发表文章表达了不同的观念。他称，当地政府称得上是为控制房价的上涨而出台政策最多、行政干预市场措施最多、下手最重的城市政府了。对商品房的市场调节价格实行了“政府指导价”为核心的价格监管制度，但结果却事与愿违。以南京为例，南京的房价仍在飞速飙涨。南京市政府用最严厉的对开发商“捂盘”现象给以半年不得销售、半年后仍执行原价格的行政处罚，但也等于公开的告诉社会半年内房价仍将高速的上涨。
任志强认为，如果半年之后房价不涨，按原价格销售等于政府用行政处罚的方式在替开发商“捂盘”。如果半年后房价下跌，开发商也不可能按原价卖房，结论就只剩一个了，那就是南京市政府借对开发商捂盘处罚的行政措施向社会公布一个信号，南京的房价会继续上涨，而让开发商无法利用这半年的上涨期多盈利就是对开发商最大的处罚了。
凡事都有一正一反的两面，包括行政处罚措施也是同样。政府想控制房价，但又不愿降低政府在土地中的收益，就形成了这一正一反的作用。以南京为例，4月份南京市房价（商品住宅价格）同比涨幅高达11.5%，创下了两年来的新高，5月份房屋销售价格同比上涨9.2%，居全国第六位。
5月份汉府街地块拍出了3.85亿元，单位地价2.88万元/平方米的天价。一周之后，湖北路地块又以59轮竞拍4.05亿元的总价超出了前一个天价，折算到楼面地价达到11164元/平方米，项目成本不低于1.5万元/平方米。五月底，连南京市下关区的热河南路地块，城市边缘地区的楼面地价也到了6500元/平方米，销售价格也在万元以上了。
任志强认为，这些天价土地的上涨却是在南京市政府已知4月份房价涨幅居高的信息之后发生的，不能不说是继续推动房价上涨的因素。当政府追求土地的高收益时，又想降低房价，自然就形成了一正一反的矛盾。
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