10月1日起，40家房产中介使用统一示范合同
纠纷80％源自合同
案例一：市民杨大妈今年通过一房产中介买了一户清潭新村的二手房。杨大妈入住新居后却发现，电视机没有信号。经查询才知道，原来住户的有线电视的信号早就被停掉了。杨大妈为此与卖方交涉，可早已拿到房款的卖方却不理不睬。杨大妈到中介公司讨说法，中介公司态度还好，表示一定给个满意的答复。但能否从卖方讨回这笔欠费，中介公司却没有把握，因为交易合同文本上没有相关条款。
案例二：一位姓杨的客户通过常房置换清凉店买了客户孙某委托该公司出售的一套二手房。买方拿到钥匙的第二天问题来了。卖方在交出钥匙的当晚，用预留的另一套钥匙进入房屋，把原先口头答应留下的窗帘、净水器、电话机等物品取走，接着又用旧电器换走了合同中写明留下的洗衣机、电冰箱等物品。买方发现此事，自然提出了异议，要求常房置换配合拒付最后一笔1.6万元的房款。但是，常房置换在协调此事时发现，卖方虽然卑鄙，但却拿他没辙。因为，合同附件中虽有移交物品的清单，但却没有全部列举，列举的物品虽标有品种和数量，却没有注明品牌、成色状况等。
案例三：今年7月，一位谢女士到一中介公司，要求买一套市区100平米、40万元左右的房子。中介公司向她先后介绍了万博花园、体育花园、邮电公寓等八处房子。最后，她看中了邮电公寓的一户房，业务员于是前后两次陪她现场看房并与房东见面洽谈，最后谈妥房价41．5万元，卖方中介费由买方承担。可过了一天，谢女士打电话到中介，说她只愿意付1％的中介费，如果不行他们就自己成交了。业务员耐心向她解释有关部门的规定和公司的收费标准都是1．5％，希望她能理解并尊重中介的劳动。可是一周后他们私下成交了。忙活了好一阵子的中介公司“竹篮打水一场空”。
市房管局市场管理处副处长陈富宝介绍，近三年来，仅房管部门就接到二手房投诉108起，其中有80％的纠纷都是因交易合同不规范、文本条款设置不明确而引起，如上述案例，这些纠纷往往因为没有依据而难以解决。
市房管局8月份对全市二手房市场的在用合同进行了调查。调查发现，目前全市253家正规二手房中介公司中，有近200家在用合同不规范。其中，有的合同只写了房屋的坐落位置和门牌、面积，但房屋有没有产权共有人、房屋的土地性质是什么等情况都没有在合同条款中表明；有的合同则漏掉了附属设施、付款方式、交房时间以及违约责任等重要内容；还有些中介用《房屋买卖契约》代替合同，契约里虽有中介公司的公章和业务员的签名，却没有明确中介公司在房屋买卖中应承担的义务；更离奇的是，有些中介干脆“省”掉书面合同，就凭买卖双方的口头承诺和电话登记来“搞掂”二手房的交易。
不规范合同何以“泛滥”
既然不规范的二手房交易合同是产生纠纷的“祸根”，那为什么不规范合同还层出不穷呢？
据业内人士分析，我市二手房中介的数量很多，但规模大、实力强的却屈指可数。目前大中介的法律意识和维权意识相对较强，大多都聘请律师自行拟定了房屋买卖合同文本，但由于律师是为中介服务的，所以不排除拟定合同时出现将自身权利写得比较明确，而将对己不利条款模糊处理的现象。星罗棋布的小中介，大多没有实力更没有意识请律师，一般能想到从哪弄个“样本”照着抄抄就算比较进步了，至于“样本”是不是规范没人多想，所以经常“依葫芦画瓢”制造很多不规范合同。另外，大多数市民在买卖房屋时，由于缺乏房地产交易知识及相关经验，大多只能被动地接受不规范合同；有的市民有一定的维权意识，参与了合同的拟写，但由于不熟悉专业知识和法律知识，自拟的合同往往也存在漏洞。
从源头“截流”纠纷
市房管局根据当前的二手房市场情况，联合市仲裁委、常州工商局以及市房地产中介行业协会，于今年制定了一套统一的二手房交易合同示范文本。10月1日起，40家房产中介将率先使用这一合同示范文本。
房管局市场管理处处长吴海泳介绍，统一的合同示范文本分委托合同和居间合同两类。首先，想找中介买房子和卖房子的市民都将先和房产中介签订委托合同，买房的签《房屋委托购买合同》，卖房的签《房屋委托出售合同》，这样可明确市民和中介之间的权利义务，可以有效避免“跳单”和“一房多登”现象；其次，经中介撮合的买卖双方达成成交意向后，中介公司还将与买卖双方共同签署《房屋买卖居间合同》，明确落实产权过户、房款到账、物业交割等具体事项，以及各方的权利和义务。
吴海泳说，使用统一的示范合同文本后，市民在一笔二手房交易中要签委托和居间两份合同，中介公司则要签三份合同，可能会觉得有点烦，但是房屋交易的标的都比较大，少辄八九万，多辄几十万甚至上百万，所以房屋交易除要选择正规中介外，还要认真签订合同，要看清每一个条款再下笔，如有疑问一定要问清楚，切不可草率行事，这是从源头减少纠纷的最有效措施，可以更好地维护各自的合法权益。（完）
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